부동산 경매용어 정리, 부동산 경매 팁

우리는 투자와 재테크를 꾸준히 공부해야한다. 하루종일 공부하고 나머지는 놀면 공부가 되지않는다. 오늘도 같이 부동산에 대해서 단어 공부를 해보자. 

 

1. 임의 경매, 강제경매 

먼저 경매의 의미를 살펴보자. 경매란 사람들이 가격경쟁을 이용해서 물건을 매각하는 방법이다. 사려는 사람들이 많을 때 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 파는 행위를 말한다. 부동산 경매도 같은 절차이다. 사려는 사람이 많고 가장 비싼 값을 치르는 사람에게 판다. 하지만 부동산 경매에는 두 가지 방법이 있다. 임의 경매와 강제 경매이다. 그래서 오늘은 이 둘의 차이에 대해 이야기 하려고 한다.

 

첫번째로 임의 경매란 무엇인가? 먼저 사람이 돈을 빌리게 되면 무언가 물건을 맡기게 되는데 돈을 갚지 못할 경우 맡긴 물건을 팔아서 돈을 갚게 만드는 방법이다. 강제 경매란 무엇인가? 강제 경매는 말 그대로 강제로 경매 절차에 들어가는 것이다. 채무자가 있다면 강제경매는 채무자의 빚을 갚기 위해서 모든 부동산과 개인적인 책임을 추궁하는 과정이다.

 

쉽게 말해 임의경매란 부동산을 담보로 돈을 빌려 갚지 못하고 부동산이 양도되면 결국 경매가 시작된다. 그러나 강제경매는 어떤 사람이 어떤 사람에게 돈을 빌린 다음 그 사람의 재산을 귀속시켜 채무불이행으로 만드는 경매에 들어가는 것이다. 통상 임의경매는 은행이나 세무서에서 많이 신청을 하고, 강제경매는 법정등에서 많이 이뤄지고 있다. 이것을 알고 경매를 하는 것과 아닌 것에는 큰 차이가 있다. 같은 경매라고 할지라도 시작점이 다르기 때문에 경매 취소하는 방법도 다르고 이것은 들어가는 시간도 다르다.

 

2. 취소기준은 어떤 것일까.

권리분석을 하면 취소기준이 아주 중요하다고 이야기 했다. 왜냐하면 인수권 외에 취소되는 표준권인데 이걸 모른다면 도 다른 권리를 넘겨받아야 할 수도 있다. 그렇기 때문에 취소기준을 잘 알고 있어애 손해를 보지 않는것이다. 취소기준은 대표적으로 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 임차권 등이 있다. 담보라는 것은 돈을 빌렸을대 물건을 맡긴것을 이야기 한다. 압류는 재산이 움직이지 못하게 막아두는 것이다. 그리고 임대차권은 임차인이 임대차계약에 들어갔다는것을 등기부에 등록된 것이다. 일반적으로 나의 권리를 잃지 않으려는 권리 중 하나이다.

 

그래서 우리는 취소 기준을 살펴보았다. 이런 권리들이 무엇인지, 그 내용은 무엇인지, 그 단어가 사용된다면 그것은 취소기준권리가 될수있다. 물론 부동산 경매 사이트에서 친절하게 취소기준이라고 적어놨기 때문에 굳이 외울 필요는 없지만 등기부등본을 볼 때 필요하고 외우면 언젠가는 도움이 될것이다.

 

3. 전세제도의 장단점

요즘 부동산이 최고가를 기록한 뒤 다시 내리막길을 걷고 있다는 소식이 많다. 정부가 임대3법을 개정하고 분양가 상한제 개선을 제안하는 등 부동산에 대한 다양한 소식이 나오고 있다. 실수요자와 서민들에게 도움이되는 정책이 많이 나왔으면 좋겠다. 하지만 나쁜 소식도 종종 나온다. 특히 요즘 전세 사기 관련 뉴스가 많다. 전세는 한국에만 존재하는 제도 이다. 부돈산 투자가 아니라 투기하려는 사람들을 위한 방법이다. 물론 이 시스템은 나쁘지 않다. 오히려 잘 활용하면 도움이되는 시스템이다. 하지만 나는 이 시스템이 사용되는 방법이 마음에 들지 않는다.

 

그렇다면 전세사기는 무엇이고 왜 나타나는 걸까? 그리고 나와 주변 사람들이 전세사기를 당하지 않도록 하려면 어떻게 해야 할까? 보통 전세는 부동산의 시세에서 70~80%정도를 측정한다. 돈을 지불하고 임대를 하는 것이다. 이 보증금은 계약 기간이 끝남에 따라 돌려받을 수 있다. 집주인의 입장에서는 돌려줘야 하는 돈이니까 부담도 되고 손해라고도 생각할 수 있지만 하지만 그 반대이다. 오히려 집주인이 돌려받는 보증금을 통해서 다른 부동산에 투자할 수 있게된다. 집주인이 집을 사고 돈을 받고 하는것이 반복이되면 돈이 들지않고 집을 살수가 있게된다. 이런 것이 전세제도의 악영향이다. 가끔 한 사람이 여러 채의 부동산을 가지고 있다고 뉴스가 나온다. 정말 부자이거나 아니면 전세를 통해서 투기를 한것이다. 전세보증금은 비싸다 그래서 우리는 이 돈을 보호 해야한다. 어떻게 해야할까? 전세보증금을 잃지 않기 위한 방법은 다음 글에서 이야기 해보겠다.