부동산 경매방법, 권리분석 부동산 입장방법

오늘은 부동산 경매를 시작하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 누구나 부동산 경매에 대해 처음 들었을 때 부담을 느낀다고 한다. 당장 내 집도 없는데 부동산 계약조차 한 적이 없어 부담이 더 큰 게 사실이다. 하지만 노력하지 않고 포기한다면 결국 변화는 없다. 시작이 있기 때문에 변화가 있는 것이다.

 

 

1. 부동산 경매 시작 방법

이제 본격적으로 부동산 경매를 시작해보자. 먼저 무엇을 해야 할까? 당신은 부동산 정보를 먼저 찾아야 한다. 부동산 경매 정보는 어디서 찾을 수 있는지 알아보자. 우선, 한국의 법원 경매 사이트이다. https://www.courtauction.go.kr/ 여기에 들어가면 많은 부동산 정보를 얻을 수 있다. 특히 기록 보관소에 가면 입찰권 등 수기 파일을 여러 개 받아볼 수 있다. 그리고 경매가 시작되기 전에 정보를 확인해야 한다. 왜냐하면 경매는 여러 가지 이유로 취소되거나 변경될 수 있기 때문이다. 시간이 걸려서 법원에 갔는데, 본 부동산이 경매가 안되면 굉장히 실망할 것이다.

 

두 번째는 제가 자주 이용하는 부동산 경매 사이트이다. 굿옥션, 네이버부동산, 다음부동산 등 부동산 사이트에 경매 페이지가 있어 자신에게 맞는 인터페이스를 갖춘 사이트에서 정보를 얻을 수 있다. 대장 옥션도 좋으니 한번 확인해 보는 것이 좋다. 참고로 첫 분양일은 배당요구 마감일로부터 약 5개월 후가 될 예정이다. 그러면 법원 경매 사이트나 다른 사이트에서 정보를 찾을 수 있는데 이것은 무료이다. 하지만 고급 정보는 유료로 봐야 할 수도 있다. 그래서 나에게 맞는 사이트를 찾는것이 중요하다.

 

2. 부동산 권리분석 

이제 본격적으로 부동산에 대한 검색을 해봤다. 그러면 내가 좋아하는 성향을 가진 부동산이 나타난다. 누군가는 아파트를 원하고 누군가는 빌라를 원하고  누군가는 땅을 원하고 누군가는 공장을 원한다. 중요한것은 그것을 찾는 것이 끝이 아니다. 공인된 부동산 사본이 있다. 한마디로 부동산 주민등록등본 같은 것이다. 이것을 보면 내가 언제 태어났는지 어디로 이사했는지 언제 이사했는지 심지어 가족관계까지 나타난다. 이 페이지에는 내 정보가 들어있다. 마찬가지로 부동산도 그런 내용이 담겨 있는것이 등기부등본이다. 이 페이지에는 부동산에 대한 정보가 포함되어있다. 그래서 잘 봐야 한다. 잘 보다 보면 수익성이 좋은 아이템을 찾을 수가 있다.

 

등기부등본에는 갑구와 을구가 있다. 갑구는 소유권을 기록, 을구는 소유권 이외의 권리를 기록해두었다. 그래서 그 권리들이 경매를 통해서 나에게 넘어갈 때 종전의 권리들이 남아있느냐 없느냐가 부동산 권리 분석이 기초가 되고 핵심이 된다. 보상할 권리가 있는 부동산이 있는데 그것이 내 실수로 입찰된 것이라면 나는 보상할 권리까지 인수하게 된다. 내가 확인했더라면 그런 일은 일어나지 않았을 것이다. 이것은 정말 위험하다. 우리는 이런 불행한 현실에 직면하지 않기를 바란다. 그러기 위해서는 공부를 해야한다.

 

재산권을 분석해보겠다. 아래는 부동산 등기부 현황이다. 1번에는 소유권을 대표할 권리가 있고, 2번에는 담보권이 있다. 그 아래는 주택담보대출, 압류, 강제경매이다. 앞서 말씀드린 것처럼 권리분석은 취득여부, 소멸 여부 등을 확인하는 것이다. 따라서 무엇이 대체되고 무엇이 소멸되고 있는지 볼 수 있는 기준이 있어야 한다.

취소 기준은 말소기준을 기준으로 해서 위로는 인수하고 아래로는 소멸한다. 어렵지 않다. 하지만 우리가 모를 때에는 어렵다. 그래서 공부를 해야한다. 사진을 보면 2번이 취소 시준이다. 그러면 2번을 포함한 아래의 모든 것들이 취소된다. 내가 낙찰 받으면 소유권이 위에있기 때문에 나에게 소유권이 넘어온다. 그리고 압류도 모두 소멸된다. 그러면 나는 깨끗한 권리의 부동산을 넘겨받을 것이다. 간혹 특별 아이템이라 사라지지 않는 선순위 권리를 가진 아이템이 등장하기도 한다. 그러한 권리는 위험을 감수하면서 반드시 분석될 필요는 없다. 뒤집을 때는 다른것을 찾는 것이 좋다. 그렇게 한 두 사이클을 배우면 이제는 자신감이 붙어서 그런 특별한 부동산에 도전 할 수 있다. 처음에 초보자니까 초보자에게 맞춰서 하면 된다.

 

3. 부동산 현장방문

권리분석을 마친 후에는 어떻게 해야 할까? 당신은 온라인에서 물건을 산 경험이 있을 것이다. 마치 권리분석이 온라인에서 아이템을 구매할 때 이 아이템이 어떤 장점과 단점이 있는지 리뷰를 보고 선택을 할것이다. 온라인으로 물선을 살때는 이렇게 확인하고 구입한다. 아니면 같은 물건을 사용하고 있는 지인들을 보거나 매장에 가서 확인한다. 내가 생각한 것이 맞는지 확인해야 하기 때문이다. 

 

현장을 확인하는 방법은 두 가지가 있다. 온라인으로 확인하는 방법과 말그대로 현장을 방문하는 것이다. 온라인 확인은 말 그대로 온라인으로 확인하는 것이다. 지도상의 조티현황은 어떤 것인지 주변에 무엇이 있는지, 그리고 얼마나 멀리 있는지 말이다. 온라인 현장확인은 시세를 확인하기 좋다. 시세는 부동산 경매에서 매우 중요한 요소이다. 우리는 부동산 경매를 통해 시세보다 싸게 낙찰받아야 한다. 그렇지 않다면 경매에 부칠 이유가 없다. 그러면 내가 입찰한 가격이 시세보다 저렴한지 확인해야 한다. 그것은 현장을 확인하는 또 다른 방법이다. 시세는 꼭 현장을 방문 하지 않더라도 전화나 인터넷으로 확인할수있다.

 

인터넷을 통해 가격을 알아보고 부동산에 전화를 걸어 집주인과 세입자 입장에서 시세를 알아본다. 그러면 내가 파악하지 못한 고급정보를 확인할수있다. 온라인으로 현장을 확인했다면 이제는 현장으로 가봐야 한다. 현장을 가보면 유동인구가 많고 기반 시설은 어떻고 내가 이 집에서 산다고 생각을 해보는것이다. 최대한 정보를 많이 파악해야 한다. 

 

그리고 현장을 방문해서 부동산 중개소를 꼭 방문해야한다. 전화를 했을때와 다른 분위기가 느껴질수있다. 하지만 겁낼 필요가 없다. 당신은 미래의 세입자이다. 부동산 중개인들이 가장 좋아하는 고객이다. 당당하게 물어보라. 싫어하면 나오면 된다. 주변에 부동산 중개소는 많다.