부동산 임장하기, 부동산 경매 주의사항

1. 부동산 현장 확인 준비

나는 부동산 경매에 대해서 무엇을 준비해야 하는지 몰랐다. 그리고 부동산 경매는 독서 과정이 있어 복잡하고 어려웠다. 그중에서도 가장 중요했던 것이 바로 현장을 확인하는 것이었다. 처음에는 '임장'이라는 단어가 무슨 뜻인지도 몰랐다. '임장'이라는 뜻은 무엇일까? 나는 그것을 공부해야 했다. 아직은 모르는 단어가 너무 낳았다. 그래서 공부를 계속했다. '임장'이라는 뜻은 현장을 가보는 것이다. 나는 현장을 확인해보는 방법에 대해서 이야기하려고 한다. 나는 처음에 현장을 갔던 것을 기억한다. 아파트와 빌라, 여러 곳을 지정해서 권리들을 분석했고 직접 현장에 가보기 위해서 체크리스트를 만들고 현장을 가보았다.

 

관련 항목들을 적어보았다. 첫째 입주자 대상 사전조사, 주변환경, 현황 파악, 시세조사이다. 사전 조사 항목은 이전 글에 작성했으니 한번 확인해보길 바란다. 그리고 그리고 세입자가 있는지 문서상으로 확인을 해봐야 한다. 실제로 가보면 그러한 부분들을 잘 알 수가 있다. 

 

둘째는 위치이다. 이것은 아주 중요하다. 특히 주변의 위치나 유동인구 그리고 인프라와 대중교통을 이용할수있는가 이다. 그래서 우리는 위치를 아주 중요하게 여긴다. 부동산은 움직이지 않기 때문에 주변의 위치의 영향에 따라서 시세가 천차만별이다. 심지어 근처에 편의점이 있느냐 없느냐에도 가격이 달라진다.

 

셋째 건물의 노후도이다. 내부와 외부는 청결한가, 균열은 없는가, 조명은 어떤지 지붕방수는 잘되는지, 유지관리와 건물을 운영하는 것에 따라서 시세가 달라진다. 하지만 사진으로 보는 것과 직접 가는 것은 큰 차이가 있다. 사진으로 봤을 때와 실제로 봤을 때는 차이가 많이 난다. 그리고 사진에서 볼 수 없는 균열이 있다. 이런 것은 실 생활에서 매우 중요한 부분이다. 그래서 나는 당신이 그 사이트를 방문하는 것을 추천한다. 그리고 최상층의 경우 지붕 방수 페인트가 제대로 발라져있지 않으면 누수가 발생할 수 있기 때문에 잘 확인해야 한다.

 

넷째 방의 상태 확인다. 현관문의 밖 상태나 새시의 교체 여부 보안창인지 여부 남향인지 여부 빛이 잘 들어오는지, 옆 호실도 방문해보자, 사실 다른 호실에 방문을 하지 않아도 상관은 없다. 내가 만약 이 집을 사고 싶다면 한 번은 가보는 것도 좋지만 살고 있는 사람들에게 피해를 줄 수 있기 때문에 조심해야 한다.

 

호실 앞으로 직접 가보면 도어락이 기존 도어락인지, 새로 설치한 도어록인지를 살펴봄으로써 실내 상태를 짐작할 수 있다. 그리고 현관문이 바뀌었는지, 창문에 새시나 보안창이 설치되어 있는지 확인하면 향후 인테리어에 훨씬 도움이 될 것이다. 마지막으로 호실이 비어있는지 체크를 해야 한다. 부동산 중개소에 가서 빈방이 많이 있는지 여부를 살펴보고 계량기도 확인해보자. 계량기를 보면 가동되고 있는지, 우편함에 우편물이 쌓여 있는지 들을 확인하면 방이 비어있는지 확인할 수 있다. 그리고 당신은 다른 방들의 빈 공간도 확인할 수 있다. 이는 향후 입주자 매칭 과정에서 중요한 부분이므로 반드시 공실 여부를 확인해야 한다.

 

그리고 이전 글에서 언급했듯이 부동산을 직접 방문하는 것과 아닌것과는 큰 차이가 있다. 나는 현장을 방문 하면 항상 새로운 정보들을 많이 알게된다. 나중에 자주 이용할 부동산 중개소를 선택하는 것에도 영향을 준다. 중개소에서 새로운 정보도 많이 알려주기 때문에 꼭 가보는 것을 추천한다. 그리고 다른 지역은 주차공간이 괜찮은지 관리비 미납들이 있는지 등을 확인해야 한다.

2. 부동산 경매 비용

우리는 모두 세금을 내야 할 의무가 있다. 세금의 종류는 여러가지가 있다. 소비세, 부가가치세 등 다양한 세금이 있다. 부동산에도 다양한 세금이 있다. 이러한 세금때문에 당신은 부동산을 매매하는데 규제가 있을 수 있다. 그렇기 때문에 부동산 세금에 대해서도 공부해야한다.

 

첫째 부동산 경매에서 낙찰이 되면 소유권을 이전하면서 이전세를 내햐한다. 취등록세는 1.1%이다. 다주택자는 다르다. 우리는 초보자이기 때문에 초보자 입장에서 부동산을 처음 취득하는 경우를 고려해 1.1%라고 이야기 했다. 그리고 세입자를 맞추면 부동산 중개소에 소개를 하게된다. 그런 다음 계약을 체결한 후 중개 수수료를 중개인에게 지불 한다. 보통30만원 선에서 50만원까지 많게는 100만원 까지 한다.

 

그리고 우리는 인테리어도 해야한다. 인테리어 비용은 천차 만별이니 인테리어 업체별로 가격을 비교해야한다. 그리고 법적인 행정절차를 대신 해주는 법무사들이 있다. 법률 수수료 라고 불린다. 이것을 우리는 직접 할 수도 있지만 초보자에게는 법무사를 통해서 이용하는 것을 추천한다.

 

그리고 마지막으로 관리비 미납, 세금 등이 있다. 그리고 대출이자도 생각해야 한다. 당신은 이러한 요소들을 바탕으로 최종 입찰 가격을 선택해야 한다. 내가 생각했던 것보다 들어갈 돈이 더 많다. 그래서 수익성이 좋은 구간을 정해놓고 입찰하는것이 최선의 방법이다. 

 

3. 부동산 경매 유의사항

부동산 경매에는 나갈 돈이 많다. 그래서 지속적인 실패로 인해서 우리는 많은 시간과 정신적 스트레스를 받는다. 그러다 보니 정상적인 입찰 가격을 정하지 못하고 급하게 입찰 가격을 올리기도 한다. 그렇게 된다면 우리는 결국 실패할 수 있다. 그래서 우리는 경매를 하는 이유에 대해서 다시 알아볼 이유가 있다. 우리가 경매를 하는 이유는 돈을 벌기위해서이다. 시세차익을 얻기 위한것이다. 그러기 위해서는 싸게 사서 비싸게 팔아야 한다. 나는 당신이 이것을 고려하여 입찰가격을 선정하기를 바란다.

 

그럼 자주 실패하는 이유를 찾아보자. 초보자들이 저지르는 실수 중 하나는 최저가에 근접해 입찰하는 것이다. 그렇게 하지 않고 이 부동산을 통해 얼매를 남길지 결정하면 낙찰된다. 그렇다면 최저가보다 높더라도 그대로 입찰하는 것을 추천한다. 그렇게 하면 여러분은 그들이 자주 실패하는 것을 막을 수 있다. 그리고 부동산을 팔면 양도소득세가 붙는다. 이것은 매우 골치 아프고 복잡한 부분이다. 그래서 이 부분은 다음 글에서 자세히 쓰려고 한다.