전세사기 안당하는법, 전입신고, 확정일자, 대항력

1. 전세사기 안당하는법

안녕하세요. 오늘은 전세사기를 당하지 않는 방법에 대해서 쓰려고 한다. 만약 내가 돈을 열심히 모았는데 그 돈을 사기 당해서 날려버린다면 정말 화나 날것이다. 그런 사기꾼이 정말 싫을 것이다. 사기를 치는 사람도 나쁘지만 사기를 당하지 않는것이 중요하다.  조금만 조심했다면 이런 큰 피해를 피할 수 있었을 텐데 나의 귀찮음 때문에 이런 피해를 본다면 정말 나를 자책하게 될 것이다. 당신은 스스로를 바보라고 부를것이다. 이제부터 당신은 바보가 아니다. 공부해서 사기 당하지 않는 법에 대해서 알아보자.

 

먼저 전세 사기가 무엇인지 알아보자. 전세사기라는 것은 말 그대로 전세보증금을 냈는데 나중에 전세보증금을 돌려받지 못한다는 이야기 이다. 몇만 원을 빌려주고도 돈을 받지 못하면 정말 기분이 좋지 않다. 어떤 일이 있어도 돈을 돌려받고자 할 것이다. 하지만 전세보증금은 수백만 원에서 수천만 원이다. 만약 당신이 이 돈을 돌려받지 못한다고 생각한다면 정말 암담할 것이다. 전세사기 당하지 않는법에 대해서 쓰려면 정말 많은 내용이 필요하지만 오늘은 간단하게 이야기 해보겠다.

 

이전 글에서 나는 당신에게 당신의 권리에 대해서 분석을 해보라고 말했다. 부동산의 권리를 보면 담보라는 것이있다. 이 담보는 부동산을 맡기고 돈을 빌리는것이다. 만약 돈을 빌린 후에 내가 전세보증금을 주고 임대를 한다면 나중에 경매가 들어가고 나서 돈을 못 받을 수도 있다. 그리고 담보권이 없더라고 앞서 세입자들이 많고 이 금액이 시세와 비슷하거나 높으면 또 돈을 못받을 수가 있기 때문에 등기부 등본을 확인하는 것이 정말 중요하다.

 

그리고 만약 기획부동산이나 부동산 중개인이 나쁜 악덕 중개인이라서 처음부터 사기를 칠 생각으로 접근할 수도 있다. 일부러 보증금을 받을 수 없는 집을 소개해준다. 그것은 정말로 말이 나오지 않는다. 이런 것이 루머가 아니라 현실에서 일어나는 사건들이다. 이 같은 부동산 등기부 등본과 임대차계약서, 입주자 열람 명세서 등을 모르면 안 된다. 부동산 중개업자를 믿고 계약을 하게 되면 엄청난 피해를 볼 수가 있다.

 

그럼 사기를 당하지 않는 법은 무엇일까? 첫번째는 위험한 부동산을 걸러내는 것이다. 직접 등기부 등본을 확인 한다던지 전세계약서등을 확인할 줄 안다면 사기를 당하지 않을것이다. 

 

그리고 둘째로 임대권을 설정 하면 된다. 그리고 양도신고와 확정일을 받는다면 대항력이 생기게된다. 또는 계약서에 특약으로 계약기간 중 집주인은 변경할 수 없고 변경되더라도 보증금은 이전 지주인에게 돌려받을수 있다는 특약을 넣을 수 있다. 또는 상환 상위 범위에 맞게 보증금을 설정할 수 있다.

 

이런 다양한 방법을 알고 준비하는 것과 모르고 사기를 당하는 입장은 아주 큰 차이가 있다. 그렇다. 그래서 네가 알아야 하 것들은 무엇인지 알아보았다. 내 돈을 지키는 가장 쉬운 방법은 확정일을 받아서 대항력을 가지는 것이다. 

 

 

2. 전입신고, 확정일자, 대항력은 무엇인가?

전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대항력이 생긴다. 말 그대로 전입신고는 계약서를 통해 이 집으로 이사하는 나를 신고하는것으로 주민센터에 가면 신고를 할 수 있다. 주민센터에서 입주신고를 하면서 확정일자를 받을 수 있다. 확정일자는 계약서 등 증거서류가 장성된 날자에 대해 법령이 갖추어진 법적인 효력이 발생한다는 것을 확인해주는 날자이다. 당신은 우체국이 당신에게 내용증명서를 보내는 것을 적어도 한번은 보적이 있을것이다. 우체국 등 공공기관이 내용을 입증하는 것과 같은 맥락이다. 

 

이러한 방식으로 신고를 함으로써 임차인은 이 임대차 계약이 확정일까지 받았다면 이제는 법적으로 효력이 있다고 가정하여 대항력이 생긴다. 대항력은 말 그대로 대항할 권리이다. 우리는 누구와 싸울 것인가? 사기를 치거나 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인과 싸워야 한다. 그것이 바도 대항력이다. 

 

나중에 전세보증금을 돌려받기 위해서는 대항력이 반드시 있어야 한다. 그래야 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 수 있다. 만약 경매에 넘어갔다 하더라도 사람들은 대항력이 있는 세입자의 집을 쉽게 입찰하지 못한다. 나중에 보증금을 인수해야 하기 때문이다. 결과적으로 계속 유찰이 되고 그러면 세입자는 오히려 집을 저렴하게 단독 입찰로 구입을 할 수도 있다. 만약 그것이 실제 이루어 진다면 전세보증금을 지킬수도 있게된다.

 

3. 우선변제 및 배당요구

그리고 이번에는 가장 좋은 방법에 대해서 이야기 해보겠다. 최우선변제는 전세보증금을 우선적으로 변제하는 제도로 서민의 주거안정을 위한 법적 보호조치이다. 1 순위 상환대상자가 되려면 전입신고와 확정일자를 받아야 1순위 상환대상자가 된다. 따라서 전입신고를 하지 않아서 이러한 대상에서 제외되어서는 안되겠다.

 

그리고 경매 신청을 하기전에 대항력을 갖추고 있어야 한다. 경매 신청일 이전에 해당 주택에 내가 거주한다는 것을 증명할 수 있는 날짜가 정해져 있다는 이야기 이다. 그리고 이 대항력은 배당 요구가 끝날 때까지 유지되어야한다. 그리고 배당 요구 마감일까지 이내에 배당 요청을 완료해야한다.

 

참고로 최우선 변제권이 있다고 하더라도 모든 금액을 돌려주지 않는다. 소액 전세인 1순위 상환금액표를 보면 법정 적용일자와 면적, 금액이 있다. 이것과 일치하는 한에서 보증금을 돌려받게된다. 가장 최근에 설정된 금액일수록 많은 보증금을 돌려받을수가 있다. 이것은 표를 잘 확인해봐야한다.

 

4. 부동산 등기부등본 확인

마지막으로 부동산 등기부 등본을 조회하는 방법을 알아보겠다. 보통 공인중개사를 통해서 확인할 수 있지만 중개인은 등기부등본을 확인시켜줄 의무는 없다. 그것은 서비스 제공자가 제공하는 서비스의 일부일 뿐이다. 그래서 중개인이 직접 제공하지 않으면 왜 안 해주냐고 따질 수는 없다. 그렇게 되면 직접 확인해봐야한다.

 

검색 칸에 대법원 인터넷 등기소를 검색한다. 공동인증서 없이도 이곳에서 쉽게 등기부등본을 열람 할 수 있다. 인터넷으로 검색하면 친절하게 설명이 되어있으니 한번 보고 확인해보는 것을 추천한다. 나중에 할바에 지금 해보는 것이 좋다. 참고로 열람 요금은 700원이다.

 

인터넷이 어렵다면 무인발급기나 주민센터에서도 발급받을 수 있다. 대한민국 국민 모두가 발행 할 수 있는 권리가 있기 때문이다. 무인발급기에서는 부동산 등기부 등본이 아닌 부동산 등기사항 증명서로 되어있기 때문에 이것을 발급받으면 된다. 수수료가 여기서는 1000원이다. 미리 준비해서 가자.