부동산 경매 입찰방법, 부동산 경매 공부

1. 부동산 공부에 대해서

2022년 현재 우리는 예전과 같은 삶을 살고 있지 않다. 우리는 지금 다른 시대에 살고 있다고 해도 과언이 아니다. 지금은 훌륭한 금융 기술의 시대이다. 과거에는 직장을 다니면서 돈을 모아서 서울에 집을 사는 것이 어렵지 않았다. 대출을 많이 받을 수 있었던 시기였다. 지금으로부터 딱 20년 전이다.

 

하지만 지금은 모두가 불가능 하다고 이야기 한다. 특히 젊은 층이 서울에서 집을 사기 어려워 지면서 점차 서울과 경기도 외각으로 밀려나고 있다. 요즘은 근로소득만으로 집을 구하기가 정말 어려운것이 사실이다. 그러다 보니 직장의 월급이 아닌 2차 월급과 부업을 하는 사람이 늘고 있다. 두 번째 월급, 부업을 어떻게 해야 할까? 예전에는 아르바이트를 할 수 있었다면 요즘은 끝이 없는 것 같다.

 

그중에서도 평생 사용 할 수 있는 방법이 있다. 이것은 배우면 평생 사용할 수 있는 방법이기 때문이다. 그래서 우리는 좋은 방법을 제대로 배워야한다. 그래서 오늘은 부동산 경매 입찰 방법, 공부방법, 그리고 부동산 명의이전에 대해서 이야기 하려고 한다.

2. 부동산 경매 공부방법

우리는 살면서 많은 공부를 한다. 초등학생 때 교과과정에서 많은 것을 보고 듣고 경험 했고, 공부보다는 놀이와 경험을 하면서 배웠다. 공부는 나이가 들면서 점차 중요해진다. 인생은 공부의 연속이다. 나이가 들면서 학교 공부가 아닌 돈을 공부하게된다. 경제학을 공부하는것이 아니다. 살면서 필요한 돈 공부를 하는 것이다. 

 

본격적으로 부동산 경매를 하려면 부동산에 대해서 알아야 한다. 부동산 공부를 어떻게 해야 할까? 자신만의 공부방법이 있을까? 오히려 내가 직접 노력하고 경험하는 공부방법을 추천한다. 부동산 공부는 결국 자신이 해야한다. 그리고 돈이 필요하다. 최소 수백만원 부터 수억원 까지 필요하다. 하지만 공부도 노력도 하지 않고 부동산이 좋다고 해서 무작정 경매를 시작하는 사람들이 있다. 이것은 아주 위험하다. 내가 가진돈을 다 잃을 수도 있다. 그래서 부동산 권리분석과 시세조사, 입찰방법, 낙찰 및 수익화 하는 과정을 배워야 한다. 부동산 경매 공부는 직접 해보아야 한다. 모의 입찰에서부터 모의 명의이전까지 해봐야 한다. 책만 읽어서는 배울 수 없다. 직접 해봐야 한다. 그래서 우리는 부동산 공부를 시작해보려고 한다.

 

3. 부동산 경매 입찰방법

부동산 경매에 입찰 하기 전에 경매 물건을 찾고, 권리를 분석하고, 직접 찾아가 보는 활동을 미리 해야한다. 오늘은 입찰하는 방법이 어떻게 진행되는지 살펴보려고 한다. 부동산 경매 물건을 미리 찾아 권리분석을 통해 우수 부동산을 선정하면 직접 방문 한 뒤 최종적으로 경매에 참여할 부동산을 선정하게 된다. 파손된 경우를 고려하면 2~3개의 부동산을 찾는 것이 좋다. 이후 판매일이 정해지면 준비물(예금과 신분증)을 챙겨 법원에 간다. 법원에 가면 혼란스러워질 수도 있고, 긴장해서 입찰금액을 틀릴 수도 있으니 미리 법원에 가보는 것을 강력히 추천한다.

 

그리고 갈때는 입찰서를 받고 전날 꼭 입찰서를 작성해서 가지고 가는것을 추천한다. 아니면 실수로 잘못 쓰는 불상사가 생길 수도 있다. 입찰 보증금은 최저가의 10%를 준비한다. 20%짜리 물건도 있으니 꼼꼼히 살펴보고 준비하면 된다. 현금이나 수표로 준비하면 되지만 이왕이면 수표가 낫다. 법원안에 은행이 있으니 준비하면 된다. 그리고 나는 법원에 일찍 가는 것을 추천한다. 법원에는 큰 주차장이 없다. 그리고 항상 복잡하기 때문에 주차문제로 입찰에 방해가 되지 않도록 일찍 가는 것을 추천한다. 

 

부동산 경매가 시작되면 미리 준비한 입찰표와 예치금을 제출한다. 이때 영수증을 준다. 이것은 경매가 끝날 때까지 보관해야한다. 아니면 경매가 끝나고 난뒤 낙찰 받지 못한 보증금을 못 받을 수도 있기 때문이다. 부동산 경매는 아무도 입찰에 참여하지 않을 수도 있다. 이때는 가격에 20~30%가 인하된 가격으로 재조정을 거쳐 다음 경매일에 다시 입찰이 이뤄진다. 드래서 우리는 입찰 방법을 살펴보았다. 만약 경매에 당선이 되었다면 축하한다. 앞으로 해야 할 일은 이 부동산을 내것으로 만드는 일이다. 

 

4. 부동산 명도 방법

부동산 경매는 한가지 문제가 있다. 명의 전이다. 명의 이전은 말 그대로 부동산의 명의를 이전하는 것이다. 만약 그 부동산에 사람이 살고있다면 정리를 해야한다. 그것은 사람 대 사람의 문제이고 직접 해결해야 하는 문제가 될 수 있다. 이때 집에서 살던 사람의 입장은 잘살고 있다가 갑자기 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나는 입장이 될 수 있다. 이런 상황에서는 절대 다정하게 될 수 없다.

 

그러면 우리는 이 골치 아픈 과정을 어떻게 해결애햐 할까? 정상적인 과정에서는 집에 사는 사람에게 이사비 명목으로 포상금을 지급하면 된다. 사실 법적으로는 포상금을 줄 필요는 없지만 예의와 위로금으로 생각하면 된다. 하지만 너무 많은 것을 요구한다면 어떻게 해야 할까? 우리는 강제집행제도를 사용하면 된다. 그래서 법원은 소유권 이전과 함께 강제집행권을 부여한다. 세입자가 나거거나 협조하지 않으면 새집 주인에게 집을 넘겨줄 수 밖에 없다. 강제집행이 통보되고 응답이 없을 경우 강제집행이 이뤄진다. 열쇠공과 집행자, 낙찰자와 지인으로 이뤄진 단체가 동행해서 집 문을 열고 짐을 챙긴다.

 

이렇게 짐을 처리하고 나면 집 도어록을 바꾸면 이제 진짜 내 집이라고 할 수 있다. 다만 강제집행은 평당 10만원이 들고 시간도 오래 걸리므로 평당 10만원을 넘지않는 범위에서 이사비를 주는 것은 빨리 수익화를 할 수 있는 방법이다. 오늘은 부동산 경매 입찰 방법과 낙찰 후 과정을 살펴보았다. 어려워 보이지만 끝까지 공부하면서 배웠으면 좋겠다.