토지용도지역, 토지이용계획

지난 시간에는 우리는 토지이용지역에 대해서 제1종 전용주거지역과 제2종전용주거지역에 대해서 알아보았다. 오늘은 토지 이용 지역을 좀 더 세분화 해서 알아보고자 한다. 사실 이 땅을 이야기 하다보면 아파트가 아니라서 우리의 관심 밖이라고 생각하고 재미가 없다고 생각할 수도 있다. 그러나 이것을 알면 장차 있을 부동산에 눈이 뜨이고 그 땅의 가치에 대한 관점을 업그레이드 할 수 있을 것이다. 그래서 조금 지루하더라도 공부하는 시간이 되었으면 좋겠다. 지금부터는 우리가 토지를 개발하는 개발자라고 생각하고 미래의 개발할 내용을 상상하면서 마인드컨트롤을 해보는것이다. 그러면 마음의 태도가 좀 달라질수있다는 것을 알수있다.

 

법률단어들을 외우는 것은 시험을 볼 수 있는 것은 아니지만 사실 그것은 빨리 잊혀진다. 그래서 오늘은 지도를 보고 쉽게 이해하려고 한다. 지도는 나중에 업데이트 될 예정이니 오늘은 글만 먼저 읽어보자.

 

1. 용도지역과 도시지역

우선 사용 지역을 살펴보도록 하자. 도시지역에서는 네가지의 주요 사용 유형이 있다. 우선 주거, 상업, 공업, 녹지 이다. 여기서 우리가 더 알아볼 지역은 주거지역이다. 왜냐하면 우리는 아파트나 빌라등 주거공간에 더 관심이 많기때문이다. 첫째 주거지역내 전용주거지역과 일반주거지역, 그리고 준 주거지역으로 구분된다. 전용주거지역은 제1종 주거지역과 제2종 주거지역으로 구분된다. 앞 글에서 이 부분에 대해서 이야기를 했으니까 다음으로 넘어가고 오늘은 일반 주택가를 살펴보자.

 

2. 일반주거지역

일반주거지역은 크게 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역으로 구분된다. 유형1은 저층주택 중심의 편리한 주거환경 조성을 위한 지역으로 건폐율60%와 용적률200%적용을 받는다. 제2종 일반주거지역은 중층주택 중심의 편리한 주거환경조성을 위한 지역으로 건축면적 60%와 용적률250%가 적용된다. 그리고 마지막 제3종 일반주거 지역으로 간주되는 고층주택 중심의 편리한 주거 환경을 조성하는 곳으로 제1종과 제2종이 건폐율60%였다면 제 3종은 건폐율50%를 적용받는다. 하지만 용적률은 300%를 적용받는다.

 

제1종 일반주거지역에 대해서 조금 더 이야기 하자면, 저층주택중심이라 실생활자들이 간단한 옷을 입고 나와서 편의시설을 이용하는 지역을 상상하면 이해하기가 쉽다. 빨간 벽돌집으로 되어있는 집들을 생각하면 된다. 제1종 일반주거지역은 특히 용적률이 낮아 높은 건물이 없는 곳이다. 이에 따라 신도시나 재개발, 가로정비사업등 이들 단독추택의 상당수가 노후건축물이 많은 지역을 중심으로 발생하고 있다. 그렇다면 앞으로 경매를 할때 또는 집을 살때 주거지역을 고려한다면 다른 곳보다 재개발 호재가 많은곳을 선택할 수 있을 것이다. 제1종 일반주거지역에서는 빌라까지 들어올 수 있고 아파트는 들어오지 못한다. 

 

제2종 일반주거지역은 제1종보다 조금 높은 건물이 있는 곳이다. 내용은 제1종 일반주거지역과 거의 동일하지만 아파트와 종교시설을 독자적으로 지을 수 있다는 차이가 있다. 아파트가 많은 제3종 일반주거지역은 아파트들이 많은곳이라고 생각하면 된다. 다만 건축법상 집을 지울 수 있다는 차이가 있다. 이것을 참고해야한다.

 

3. 준주거지역

준주거지역은 주거생활에 중점을 두고 있지만 상업시설과 함께 업무시설이 분산되어있는 지역이다. 사실 주거지역이지만 상업지역이라고 봐도 무방하다. 지적편집도를 보면 알겠지만 주택가와 상업가가 만나는 중간 교차지점이다. 기본적으로 주거지역에 초점이 맞춰져 있다는 점도 주목 해 볼수있다.